固定資産はどうやって評価する？

2023年7月4日

税務コラム

固定資産はどうやって評価する？

土地や建物など固定資産税の税額はどのようにして決まるのでしょうか。

　市町村は、納税者の持つ固定資産（土地・家屋・償却資産）の情報を税務署や法務局から得て固定資産税額を計算しています。

　固定資産税の計算方法は次のとおりです。

　まず固定資産評価基準＊1を用いて固定資産税評価額を算出します。

　次に、特例措置等を適用するなどして課税標準額を決め、これに税率を掛けて税額を求めますが、土地か家屋か償却資産かによって、評価額の算定方法は違ってきます。

＜図表＞固定資産税の計算方法

*1 固定資産評価基準＝地方税法第388条第1項の規定に基づき、固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を定めたもの（総務大臣が定め、告示）。市町村長は、固定資産評価基準によって、固定資産の価格を決定しなければなりません（地方税法第403条第1項）。　

【土地の固定資産税評価額】

　土地については、原則として売買実例価格や固定資産税路線価に基づいて評価額を計算します。このとき、それらの価格が正確に実勢を反映しているとは限らないことや価値下落もありうるため、公示価格の7割を目途に計算されています。

　土地には次の4つの価格があるといわれています。

①　公示価格（公示地価

②　路線価

③　固定資産税評価額

④　売買実例価格（時価、実勢価格）

① 公示価格（公示地価）　

正確には「地価公示価格」といいます。国土交通省が発表する土地の価格で、標準的な土地について、毎年1月1日時点の価格を不動産鑑定士の鑑定に基づいて決定します。

　この地価公示価格が、路線価や固定資産税評価額の基礎となります。

（詳しくはコラム「令和5年の公示地価について」）

② 路線価

　路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2つがあります。公示価格が敷地そのものについての価格なのに対して、路線価は宅地が道路（路線）に面する部分に対してつけられる1平方メートル当たりの価格で、毎年1月1日時点で評価します。相続税路線価は国税庁・税務署が決定しますが、固定資産税路線価は各市町村が決定します。

　相続税路線価は、相続税や贈与税を算定するときの基準となる価格で、地価公示価格のおおむね8割程度に調整されます。固定資産税路線価は、地価公示価格のおおむね7割程度に設定されています。

③ 固定資産税評価額

　固定資産税評価額は、市町村が固定資産税・都市計画税・不動産取得税、登録免許税などを算定するときに基準とする価格です。土地については、売買実例価格や｢②｣に記述した固定資産税路線価を用いて算定します。

　評価するのは基本的に3年ごとで、地価公示価格のおおむね7割を目途に計算されます。

④ 売買実例価格（時価、実勢価格）

　実際に売買された不動産の取引価格です。

【家屋の固定資産税評価額】

　家屋については、都道府県が不動産取得税を課すときに作成する「再構築費評点数計算書」をベースに、物価変動率や経年減点補正率＊2を掛け合わせる、といった形で計算されています。

　平たくいうと、家屋の再構築費を計算して、そこから時の経過に伴う損耗を差し引くという計算方法です。

*2 経年減点補正率＝家屋の建築後の年数の経過に応じて生じる減価を基礎として定めた率　

【償却資産の固定資産税評価額】

　償却資産の評価方法はシンプルです。取得価額の5％を最低限度に、取得価額から取得後の経過年数等に応じた減価分を差し引いたものが固定資産税評価額となります。